法律小讲堂地产篇：安省外国买家房产购置税务详解

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2017年是不平凡的一年，政府出台了一系列政策来针对红火的房地产市，因为小编本人也在漫长艰辛的移民路上苦苦挣扎，身边想买房子的同学朋友也饱受着新政策的困扰，所以在工作中特别留意了一下此类问题，今天来解读一下外国买家买房中的相关问题。

NRST篇

1.什么是NRST?

相信大家对于NRST这个词已经不陌生了，为了抑制安省房市的火爆程度稳定房价，安省政府效仿BC省对外国地产买家征收海外买家税Non - Resident Speculation Tax，非加拿大公民或永久居民的个人及外国公司在安省指定地区购买住宅，需要缴纳15%的海外买家买房税，2017年4月21日正式生效。

2.外国人在安省的哪些区域购房需要交海外买家买房税？

外国买家在安省的大金马蹄地区买房需要缴纳15%的海外买家税。（具体金马蹄地区指的是什么大家可以去咨询地产经纪，小编本人不是地产经纪所以在这里不做解释了）

3.如果是联名买房，一方有身份另一方没有怎么办？

多人联名合买一套物业，只要有一个买家是外国人仍然要交15%的NRST,需要注意的是一个例外是配偶，加拿大公民或永久居民与外国配偶联名在安省买房，不需要交15%的海外买家购房税。（配偶意味着结婚或是同居3年以上）

4.符合什么条件可以申请返还NRST? 哪类人可以直接获得豁免不需要交NRST?

如果正在办理移民，并且在买房前已经收到安省移民局的省提名信(俗称pnp提名纸),可以不用交15%的NRST。

其他项目的移民，在成为加拿大公民或永久居民之前在安省买房必须缴纳海外买家买房税，如果是购买的自住房且符合以下条件之一可以申请返还：

海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民；

海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份学习2年以上；

海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。

1.拥有全部产权才可退税

许多刚毕业的学生在买房贷款的时候，因为能贷款的额度比较低，通常是年收入5倍，而毕业生们刚刚工作年收入低且在加拿大的信用也低，目前又出来一个B20政策以及海外收入要申报等贷款不利因素（具体贷款政策请咨询贷款经纪，小编也只是略懂贷款政策皮毛）很多人把父母作为了Co-signer，才能获得贷款的批准，但是这样也就意味着父母会拥有房子一部分产权，就不符合NRST退税要求了。

2.房子交接前学习时间都不算

从房子closing那天开始算学习时间，如果购房者往后会继续全职读两年，才符合申请退NRST的条件。

Land Transfer Tax 篇

Land Transfer Tax中文是土地转让税，在大多伦多地区，如果是多伦多市内（通俗来说steels以南的就是多伦多城市内地区）需要缴纳安大略省土地转让税和多伦多土地转让税，那如果是华人热区万锦，列治文山等（steels 以北）这些其实是归属于York Region的地方，则只需要缴纳安大略省土地转让税，需要缴纳的金额和房价有关，房产交接之前律师会确定好这个数目，我们自己不需要担心。

需要注意的是第一次买产买家（全球首套）会有一个第一次买家的土地转让优惠，2017年1月1日之前优惠额度高达$2000，所有买家都可以在交接的时候直接用这个优惠额从最后需要交的税钱中减免，2017年1月1日后。这个优惠额度提升至$4000,但是外国买家需要自己先缴纳所有的土地转让税包括第一次买家优惠额部分，移民成功后再申请退还。所以2017年之后买房子的小伙伴移民后不要忘了申请这一项福利。

卖房篇

没有加拿大身份的小伙伴在买房的路上受到重重阻拦，却没想到要离开加国的卖房的时候也是很头疼，小编默默抹了一把辛酸泪。卖房时，如果卖方是非加拿大居民，律师会事先扣留房价25%的卖房款作为保证金放在信託帐户中。律师在收到政府发出Clearance Certificate后，用这些钱付清卖家的capital gain等相关税款（投资房），此外律师也有可能扣留非居民卖家额外的款项直到付清地税、管理费、及水电等杂费后，再以多退少补的形式与卖家结算，真是一个麻烦复杂的过程。

因为NRST是一个新税种，小编工作的律师行做过几个有安省提名的豁免权的买家的房产交接，并没有亲眼看到有人目前拿回来NRST过，只是希望能给大家一些基本的信息，但是如有个案疑难问题，请按照个人情况咨询律师，本文仅供参考而非律师的专业建议，谢谢。